MetroStar Realty Yili Zhang's Advise

问: 买方经纪人的职责包括哪些？

答: (接上期) 

14. 买方经纪人应尽量争取亲自当面向卖主递交, 陈述买房合约, 如果卖主不在本地或不同意, 买方经纪人应尽可能把合同面交卖方经纪人. 如果需要传真, 则一定要确保卖方经纪人收到了全部合同. 我的做法是在合同右下角统一编上页码, 以便双方查对. 马里兰州的合同可多达四十多页, 很容易丢失, 弄错.

买方经纪人绝不可以替买主做任何决定, 未得到买主授权也不可以替买主表示任何意见.更不能替买主签字. 经纪人不可以担任买主的法律代理人 (Power of Attorney).

买方经纪人不能在买房合约谈判, 讨价还价过程中与卖方讨论自己的佣金. 买方经纪人可以在递交买房合约前, 要求改变佣金, 但必须征得自己客户的同意.

在买方经纪人递交合同之前, 有权并且应该向卖方经纪人询问他 (她) 是否已收到其它买房合同, 卖方经纪人公司有没有帮助他们自己的客人写合同参与竞争, 如果有, 买方经纪人可要求卖方经纪人公司的 Broker 或 Manager 出面组织, 递交, 审阅合同.

MRIS 的Bylaws 要求买方经纪人被允许当面向卖主递交和解释合同, 除非卖主写下指令不同意这么做. 卖方经纪人应该把卖主写下的指令拿给买方经纪人看.

买主所有要求条件都应写在合同里, 任何口头要求和承诺都无效. 买方经纪人应告诉买主, 在买主递交的合约被正式接受前, 在所有的 Contingency 过期前, 买主有权撤消或终止和约,定金应全数退回. 买主在收到卖主的 Counter Offer (对合同的改动) 后, 可有三种选择: 一. 接受, 二. 拒绝, 三. 再改动 (Counter Offer). 在买主的 Counter Offer 被卖主接受和买主收到文件前, 买主仍有权取消或终止和约.

合同被完全接受是指买卖双方同意合同中所有内容, 条款和改动, 双方均已签字, Initial, 并且合同已送达到买主卖主双方手中. (完)

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问: 买方经纪人的职责包括哪些?

答: 一个守法, 诚实,专业的买方经纪人必须严格地遵循以下规定, 以保护买主的利益和防止自己遇到麻烦甚至官司.

1. 解释经纪人关系.  经纪人必须向买主解释说明经纪人与买主的关系, 买主的选择权利和应遵守的规定. 当经纪人与买主第一次见面时, 就应要求买主在  “ Agency Disclosure” 表格上签字. 买主有权选择是否同意这位经纪人作为自己的买方代理. 经纪人应在第一次与买主见面时向买主解释买方代理和约 (Buyer Agency Agreement) 中的条款, 双方的承诺, 义务和权力. 经纪人还应在第一次与买主联系或见面时问清对方是否和其他经纪人签过合约.
2. 经纪人在带买主看房前应向买主解释和建议买主尽快与贷款公司或银行联系, 申请贷款, 弄清楚自己最多能合格地申请多少数额的贷款, 并应在写合同时附上贷款批准信. 同时, 应给买主讲解买主财政信息表格, (在马州蒙郡应要求 买主如实, 详细地填写此表格), 说明这是合同的一部分, 有利于卖主接受合同.
3. 经纪人在带买主看房后, 如果买主表示对某一处房子感兴趣, 经纪人应尽早给买主提供并解释有关房子的一切文件和信息, 例如: RESPA, 含铅油漆, 房屋状态, 买房须知等等.
4. 在帮买主准备买房合同时, 一定要向买主详细解释合同的内容与含义, 并且向买主介绍和建议买主在合同中加上保护自己的条款 (contingency).
5. 放置房屋检查条款(Home Inspection Contingency).建议买主找有经验的专业房屋检查师对房屋进行全面检查 ----包括房屋检查, 白蚁检查, 氡气检查. 对有水井和化粪池 (septic) 的房屋, 应要求卖主提供合格证. 对有些老房子应建议买主做水井检查,化粪池检查, 含铅油漆检查, 霉菌 (mold) 检查等等. 检查后买主有权要求卖主对存在问题进行修理或更换, 也可要求卖主给予金钱补偿, 还有权取消合同. 在当前买方市场的情况下, 写合同时尽量不要放弃房屋检查条款. 对于有些由于气候原因暂时无法检查的项目 (如冬天无法检查空调和游泳池, 夏天无法检查暖气等), 可以在合同中要求推迟这些项目的检查日期, 可以要求过户律师从卖方予留一部分钱 (Escrow Money)作为检查后如有问题的修理费抵押.
6. 建议买主放置房屋估价条款 (Appraisal Contingency). 房屋估价不一定很准确地反映房屋的实际价值, 但影响银行贷款额. 如果房屋估价值低于买价, 可以要求卖主降价, 买主也可以宣布合同无效. 当然, 如果买主非常喜欢这栋房子, 可以再找一, 两个估价师重新估价, 也可以多付一些头期款. 在目前市场疲软的买方市场情况下, 这种情况很少发生.
7. 建议买主放置财政条款(Financing Contingency). 这样, 由于贷款利率提高, 或买主的财政状况有变化(如丢掉工作等), 如果买主不能得到贷款, 买主可以退出合约, 而不至于损失定金. 财政条款都有一定的时间限制如常15天, 20 天等. 买方经纪人应及时和买主及贷款公司(银行) 联系, 在期限到达之前, 落实贷款是否已被正式批准. 如果不能批准, 要立即通知卖方, 并终止合同. 否则买主即使贷不到款也应去过户. 如不能过户,  会损失定金, 还可能有更大麻烦. (未完待续)

总体来说，现在是买方市场。 卖房周期转长，一般平均为4个月左右。

如果是自己唯一的自住房，劝您不要因为急于把房价增值部分套现而失去自己的居所。生活环境与质量很重要，钱是身外之物，况且房子是不动产，土地数量有限，房地产从长期看一定是升值的。（请参阅我的“关于当前的房地产”一文）。

如果是投资房，只要是多于两处，而自己的精神和经济能力可以承受，就不必急于抛售。今年以来房屋租金大幅上涨（平均超过10%），租房市场是供不应求，如果租金基本上能cover mortgage 就应该保留作为长期投资。

如果是relocation或者因为家庭人口，年薪和孩子上学等原因需要换房，或者投资房屋太多需要卖掉的，则要注意现在是买方市场，供过于求。上市价格一定要合理。房屋状态要争取尽可能的好再上市。要价不能和2004和2005 上半年本地区最高价攀比。尤其在同社区有竞争的情况下，一定要使得房子物美价廉才能尽快脱手。开始一点一点的降价，效果更是不好。上市前定价应该和2004年平均价格比较。房价高出5%的房子可能好几个月也卖不掉。最后不得不低于10%才卖得出去。在买方好的市场时，位于大路边上的房子，靠近高压线等有缺点的房子都更加难卖。需要调整价钱。 上市的时间赶早不赶晚，除了年底Holiday Seasons， 每年年初一,二,三,四月房子比较好卖，不必一定拖到真正的春天（五月）才上市。不要总想节约经纪人的佣金，关键是找个有经验，负责任，真正为客户着想的经纪人。卖房结果会有很大的区别。

收到买方合同后，应尽量使各项contingency的时间缩短，在谈判房屋权益结果时也可让些步。不要因小失大，顺利地尽快过户才是主要的目的。

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