MetroStar Realty Yili Zhang's Advise

问: 买方经纪人的职责包括哪些?

答: 一个守法, 诚实,专业的买方经纪人必须严格地遵循以下规定, 以保护买主的利益和防止自己遇到麻烦甚至官司.

1. 解释经纪人关系.  经纪人必须向买主解释说明经纪人与买主的关系, 买主的选择权利和应遵守的规定. 当经纪人与买主第一次见面时, 就应要求买主在  “ Agency Disclosure” 表格上签字. 买主有权选择是否同意这位经纪人作为自己的买方代理. 经纪人应在第一次与买主见面时向买主解释买方代理和约 (Buyer Agency Agreement) 中的条款, 双方的承诺, 义务和权力. 经纪人还应在第一次与买主联系或见面时问清对方是否和其他经纪人签过合约.
2. 经纪人在带买主看房前应向买主解释和建议买主尽快与贷款公司或银行联系, 申请贷款, 弄清楚自己最多能合格地申请多少数额的贷款, 并应在写合同时附上贷款批准信. 同时, 应给买主讲解买主财政信息表格, (在马州蒙郡应要求 买主如实, 详细地填写此表格), 说明这是合同的一部分, 有利于卖主接受合同.
3. 经纪人在带买主看房后, 如果买主表示对某一处房子感兴趣, 经纪人应尽早给买主提供并解释有关房子的一切文件和信息, 例如: RESPA, 含铅油漆, 房屋状态, 买房须知等等.
4. 在帮买主准备买房合同时, 一定要向买主详细解释合同的内容与含义, 并且向买主介绍和建议买主在合同中加上保护自己的条款 (contingency).
5. 放置房屋检查条款(Home Inspection Contingency).建议买主找有经验的专业房屋检查师对房屋进行全面检查 ----包括房屋检查, 白蚁检查, 氡气检查. 对有水井和化粪池 (septic) 的房屋, 应要求卖主提供合格证. 对有些老房子应建议买主做水井检查,化粪池检查, 含铅油漆检查, 霉菌 (mold) 检查等等. 检查后买主有权要求卖主对存在问题进行修理或更换, 也可要求卖主给予金钱补偿, 还有权取消合同. 在当前买方市场的情况下, 写合同时尽量不要放弃房屋检查条款. 对于有些由于气候原因暂时无法检查的项目 (如冬天无法检查空调和游泳池, 夏天无法检查暖气等), 可以在合同中要求推迟这些项目的检查日期, 可以要求过户律师从卖方予留一部分钱 (Escrow Money)作为检查后如有问题的修理费抵押.
6. 建议买主放置房屋估价条款 (Appraisal Contingency). 房屋估价不一定很准确地反映房屋的实际价值, 但影响银行贷款额. 如果房屋估价值低于买价, 可以要求卖主降价, 买主也可以宣布合同无效. 当然, 如果买主非常喜欢这栋房子, 可以再找一, 两个估价师重新估价, 也可以多付一些头期款. 在目前市场疲软的买方市场情况下, 这种情况很少发生.
7. 建议买主放置财政条款(Financing Contingency). 这样, 由于贷款利率提高, 或买主的财政状况有变化(如丢掉工作等), 如果买主不能得到贷款, 买主可以退出合约, 而不至于损失定金. 财政条款都有一定的时间限制如常15天, 20 天等. 买方经纪人应及时和买主及贷款公司(银行) 联系, 在期限到达之前, 落实贷款是否已被正式批准. 如果不能批准, 要立即通知卖方, 并终止合同. 否则买主即使贷不到款也应去过户. 如不能过户,  会损失定金, 还可能有更大麻烦. (未完待续)