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关于当前的房地产市场
以大华府为代表的美国房地产市场风风火火地持续大涨了五六年，去年夏天以来突然降温，市场上的listing 数量增多，销售速度减慢，出现供过于求的局面。有些社区For Sale sign沿街排成了队，房子在市场上好几个月卖不出去，卖主竞相降价，买主看来看去就是不愿或不敢写合同。这种现象与市场规律有关，但更主要是人们的心理因素造成的。
1999-2005 年上半年，大华府房地产市场火爆，房价升值速度快，幅度大，联储会不断降息， 提高了买主的贷款能力，原来一直租房住的家庭纷纷买房，以致美国家庭拥有自住房的比例增加到70%。加上股票市场不好，大多数有余钱的人一窝蜂地投资房地产，许多人拥有两栋以上房屋，结果加速了房价增长，造成了对房屋大量需求的假象。很多屋主通过重新贷款取出了房地产价值中的equity ，手中有了钱，再加上贷款银行降低了对贷款头期款，贷款人工资与贷款额比例和信誉指数的要求，使更多的人能借到 更多的贷款，大大增加了人们的购买能力。以至前几年房屋市场严重供不应求。 但随着房价不断飞涨，逐渐超出了多数买房人的负担能力，2005 年以来，美国经济增长速度减缓，幅度降低，联储会为了控制通货膨胀开始加息，更加重了买房人的负担，并使一些原先选择短期浮动利率的屋主月付款大大增加，不堪重负，也只好卖房。同时经济学家们开始对房地产的发展趋势作出负向预测，房地产泡沫可能爆裂之说也 越来越多， 增加了买主和卖主的担心。于是，市场上房屋销售速度变慢，同一时期市场上待售房屋数量增多，急需卖房的人只好降价，人们就感觉到房价下跌。面对房地产市场的形势变化，众多的投资者中，多数人没有足够的心理和经济承受能力， 一听说房价下跌就急于抛售，使得市场上供过于求的现象更加严重。卖房的竞争加剧，卖主只好再降价。而买主往往是买高不买低，市场上房子越多，讨价越容易，买主越不敢下决心写合同，甚至合同已经被接受了，还可能再反悔。如此心态杂造成的负反馈，使得市场更加不景气。今年四五六月，这种情况特别明显。
但是市场经济自有其调节的规律， 买房者减少，租房者必然增多，投资人纷纷卖房，市场上可供出租的房子必然减少，租房市场开始变得供不应求，于是房租上涨，使得租房者又觉得还是买房合算。外地来的人该买的还得买，因为工作地点变动或孩子上学等原因需要换房的家庭也还是得换房，他们卖房时可能不得不降价，但买房时又可以讨下不少价钱，动态平衡之后又会趋于稳定。今年七八月大体是这种状态。许多买主上半年一直犹豫观望，到七八月份自己的房子卖掉了，或孩子快开学了，突然发现自己想买的社区市场上的房子都消失了，只好降低条件尽快买一栋。也是由于市场经济调节的规律和政府的宏观调控，八月份联储会没有调高利率，结果房屋贷款利率略有下降，也使买房者增加了信心。房地产是美国经济的重要支撑，和房地产相关的人员和产业牵涉很广。一年多来美国经济增长缓慢，加上伊拉克战争和石油天然气价格飞涨，使消费者信心下降，又严重影响美国经济的发展。政府必然会采取措施进行调控。
总之，我个人意见，短期内（至少两三年）房价不可能大幅度回升，供过于求的买方市场可能会持续下去。但是美国经济不可能出现严重通货膨胀。房地产市场，尤其是大华府地区的房地产市场不可能大幅度下跌，更不可能崩溃。房地产是不动产，不会丧失它的价值，土地的供给是有限的。房地产市场的长期规律是上升几年，平稳几年，其中会有波动，或者说是波浪式前进，螺旋式上升。马州Potomac, Bethesda 和北维州Mclean 的老房子，四十多年前值一两万，现在值一百万左右就是最好的证明。
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9/15/07 9:22 PM