MetroStar Realty Yili Zhang's Advise

房地产知识问答 (503) - 张伊立根据 GCAAR & MRIS 规定编译

Thu, 22 Feb 2007 01:29:14 GMT

问: 买方经纪人的职责包括哪些？

答: (接上期)

14. 买方经纪人应尽量争取亲自当面向卖主递交, 陈述买房合约, 如果卖主不在本地或不同意, 买方经纪人应尽可能把合同面交卖方经纪人. 如果需要传真, 则一定要确保卖方经纪人收到了全部合同. 我的做法是在合同右下角统一编上页码, 以便双方查对. 马里兰州的合同可多达四十多页, 很容易丢失, 弄错.

买方经纪人绝不可以替买主做任何决定, 未得到买主授权也不可以替买主表示任何意见.更不能替买主签字. 经纪人不可以担任买主的法律代理人 (Power of Attorney).

买方经纪人不能在买房合约谈判, 讨价还价过程中与卖方讨论自己的佣金. 买方经纪人可以在递交买房合约前, 要求改变佣金, 但必须征得自己客户的同意.

在买方经纪人递交合同之前, 有权并且应该向卖方经纪人询问他 (她) 是否已收到其它买房合同, 卖方经纪人公司有没有帮助他们自己的客人写合同参与竞争, 如果有, 买方经纪人可要求卖方经纪人公司的 Broker 或 Manager 出面组织, 递交, 审阅合同.

MRIS 的Bylaws 要求买方经纪人被允许当面向卖主递交和解释合同, 除非卖主写下指令不同意这么做. 卖方经纪人应该把卖主写下的指令拿给买方经纪人看.

买主所有要求条件都应写在合同里, 任何口头要求和承诺都无效. 买方经纪人应告诉买主, 在买主递交的合约被正式接受前, 在所有的 Contingency 过期前, 买主有权撤消或终止和约,定金应全数退回. 买主在收到卖主的 Counter Offer (对合同的改动) 后, 可有三种选择: 一. 接受, 二. 拒绝, 三. 再改动 (Counter Offer). 在买主的 Counter Offer 被卖主接受和买主收到文件前, 买主仍有权取消或终止和约.

合同被完全接受是指买卖双方同意合同中所有内容, 条款和改动, 双方均已签字, Initial, 并且合同已送达到买主卖主双方手中. (完)

房地产知识问答 (502续) - 张伊立根据 GCAAR & MRIS 规定编译

Thu, 22 Feb 2007 01:26:52 GMT

13. 帮买主写买房合同时, 经纪人一定要认真负责, 在买主决定写合同时, 经纪人不应拖延; 合同要完整准确, 不可缺少应有的附件, 也不应留有空白款项不填. GCAAR (马州和DC) 要求合同中包括买主财政状况信息. 最好在合同中附上贷款批准或预审合格信件. 合同中要避免重复的, 不必要的条款.合同中要包括定金支票的复印件, 告诉买主多少天后定金支票要被存入银行.<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

买方经纪人还应该为买主提供有关过户费用的估算表, 并提醒买主从贷款经纪人那里得到更准确的过户费用估算(Good Faith Estimate).

写完合同后, 一定请所有买主在一切必要的地方签字或initial.并且在最快可能的时间内把买主签过字的文件复印件交给买主一份, 建议买主再仔细读一遍.

一份干净,完整的合同会给卖方经纪人和卖主留下很好的印象. 使他们知道你是一个有经验, 认真负责的经纪人, 使他们愿意与你合作. 我以前就凭这一点在同等甚至劣势的情况下赢得过很多机会.

房地产知识问答 (502) - 张伊立根据 GCAAR & MRIS 规定编译

Thu, 22 Feb 2007 01:23:51 GMT

问: 买方经纪人的职责包括哪些?

答: (接上期)

8. 如果买房合同中涉及到" AS IS" 条款, 例如政府, 银行公开拍卖的房子, 状态差的老房子等, 经纪人一定要向买主解释清楚, 如果买主接受了" AS IS" 条款, 就表示买主放弃要求卖主修理任何项目的权利, 包括房屋结构, 管道和电气设备等等, 以及氡气水平高于正常值, 有白蚁造成的损害等等. 如前所述, 一般应建议买主做房屋, 氡气, 白蚁等项检查, 如果问题太严重, 修理费用太高,可建议买主退出和约.

9. 在前几年卖方市场的情况下, 合同中常包括一份" Escalation Clause" (提升价格)的文件. 如果买主非常喜欢某栋房子,这房子确实价廉物美, 而且又有几位买主同时递交合同, 经纪人可建议买主放置" Escalation Clause" . 但在目前的市场情况下一般不需要加此项附件. 即使有几位买主同时递交合同, 常常都低于市场价, 谁能成功地卖到房子, 这就要看经纪人的经验, 技巧和敬业精神了.

10. 在带客户看房子时, 要实事求是地告诉每栋房子的优缺点. 提醒客户要把重点放在 Location 即房子所在的学区, 社区和交通是否便利, lot 有无优缺点, 例如, 房子位于 Cul-de-sac, 房子屋后有树林, 后院平坦, 形状规则, 地下室可走出等是优点; 房子靠近大路, 高压线, 前后院太倾斜, 地势太低等是缺点. 房子本身主要看 Floor Plan (房屋布局) 是否合理. 如房子使用空间大, 布局开阔, 屋顶高, 全浴多, 主人房 (Master Bedroom) 大, 主浴室较大, 有走入式衣橱, 无太小房间等是优点; 反之, 很多空间被浪费, 布局拥挤, 封闭, 屋顶低是缺点.矮一般来说, 房子的状态不是最主要的问题. 总之, 把重点放在那些不可能改变的条件方面. 要提醒

买主拿到所有的 Disclosure 文件, 回去认真读. 如果买主对某栋房子有兴趣, 一定要为买主提供市场比较资料, 还要注意市场动向.

11.买方经纪人应主动向买主提供信誉好, 有经验的房屋检查师, 过户律师, 贷款公司, 保险公司等, 请买主自己选择决定.

12. 对于新社区, lot大的房子, 或周围环境不很明确的社区, 建议买主加上 Master Plan Review 条款, 并建议买主到当地 Planning and Zoning Department (社区规划局) 去查看, 询问该社区或该栋房屋的环境情况. 近期内会不会有何变化, 如建飞机场, 建高速公路, 修铁路, 以及有无低价位房屋进入等.

房地产知识问答 (501) - 张伊立根据 GCAAR & MRIS 规定编译

Mon, 18 Dec 2006 04:24:53 GMT

问: 买方经纪人的职责包括哪些?

答: 一个守法, 诚实,专业的买方经纪人必须严格地遵循以下规定, 以保护买主的利益和防止自己遇到麻烦甚至官司.

解释经纪人关系. 经纪人必须向买主解释说明经纪人与买主的关系, 买主的选择权利和应遵守的规定. 当经纪人与买主第一次见面时, 就应要求买主在 “ Agency Disclosure” 表格上签字. 买主有权选择是否同意这位经纪人作为自己的买方代理. 经纪人应在第一次与买主见面时向买主解释买方代理和约 (Buyer Agency Agreement) 中的条款, 双方的承诺, 义务和权力. 经纪人还应在第一次与买主联系或见面时问清对方是否和其他经纪人签过合约.
经纪人在带买主看房前应向买主解释和建议买主尽快与贷款公司或银行联系, 申请贷款, 弄清楚自己最多能合格地申请多少数额的贷款, 并应在写合同时附上贷款批准信. 同时, 应给买主讲解买主财政信息表格, (在马州蒙郡应要求买主如实, 详细地填写此表格), 说明这是合同的一部分, 有利于卖主接受合同.
经纪人在带买主看房后, 如果买主表示对某一处房子感兴趣, 经纪人应尽早给买主提供并解释有关房子的一切文件和信息, 例如: RESPA, 含铅油漆, 房屋状态, 买房须知等等.
在帮买主准备买房合同时, 一定要向买主详细解释合同的内容与含义, 并且向买主介绍和建议买主在合同中加上保护自己的条款 (contingency).
放置房屋检查条款(Home Inspection Contingency).建议买主找有经验的专业房屋检查师对房屋进行全面检查 ----包括房屋检查, 白蚁检查, 氡气检查. 对有水井和化粪池 (septic) 的房屋, 应要求卖主提供合格证. 对有些老房子应建议买主做水井检查,化粪池检查, 含铅油漆检查, 霉菌 (mold) 检查等等. 检查后买主有权要求卖主对存在问题进行修理或更换, 也可要求卖主给予金钱补偿, 还有权取消合同. 在当前买方市场的情况下, 写合同时尽量不要放弃房屋检查条款. 对于有些由于气候原因暂时无法检查的项目 (如冬天无法检查空调和游泳池, 夏天无法检查暖气等), 可以在合同中要求推迟这些项目的检查日期, 可以要求过户律师从卖方予留一部分钱 (Escrow Money)作为检查后如有问题的修理费抵押.
建议买主放置房屋估价条款 (Appraisal Contingency). 房屋估价不一定很准确地反映房屋的实际价值, 但影响银行贷款额. 如果房屋估价值低于买价, 可以要求卖主降价, 买主也可以宣布合同无效. 当然, 如果买主非常喜欢这栋房子, 可以再找一, 两个估价师重新估价, 也可以多付一些头期款. 在目前市场疲软的买方市场情况下, 这种情况很少发生.
建议买主放置财政条款(Financing Contingency). 这样, 由于贷款利率提高, 或买主的财政状况有变化(如丢掉工作等), 如果买主不能得到贷款, 买主可以退出合约, 而不至于损失定金. 财政条款都有一定的时间限制如常15天, 20 天等. 买方经纪人应及时和买主及贷款公司(银行) 联系, 在期限到达之前, 落实贷款是否已被正式批准. 如果不能批准, 要立即通知卖方, 并终止合同. 否则买主即使贷不到款也应去过户. 如不能过户, 会损失定金, 还可能有更大麻烦. (未完待续)

关于卖房子的建议

Wed, 27 Sep 2006 16:29:45 GMT

总体来说，现在是买方市场。卖房周期转长，一般平均为4个月左右。

如果是自己唯一的自住房，劝您不要因为急于把房价增值部分套现而失去自己的居所。生活环境与质量很重要，钱是身外之物，况且房子是不动产，土地数量有限，房地产从长期看一定是升值的。（请参阅我的“关于当前的房地产”一文）。

如果是投资房，只要是多于两处，而自己的精神和经济能力可以承受，就不必急于抛售。今年以来房屋租金大幅上涨（平均超过10%），租房市场是供不应求，如果租金基本上能cover mortgage 就应该保留作为长期投资。

如果是relocation或者因为家庭人口，年薪和孩子上学等原因需要换房，或者投资房屋太多需要卖掉的，则要注意现在是买方市场，供过于求。上市价格一定要合理。房屋状态要争取尽可能的好再上市。要价不能和2004和2005 上半年本地区最高价攀比。尤其在同社区有竞争的情况下，一定要使得房子物美价廉才能尽快脱手。开始一点一点的降价，效果更是不好。上市前定价应该和2004年平均价格比较。房价高出5%的房子可能好几个月也卖不掉。最后不得不低于10%才卖得出去。在买方好的市场时，位于大路边上的房子，靠近高压线等有缺点的房子都更加难卖。需要调整价钱。上市的时间赶早不赶晚，除了年底Holiday Seasons，每年年初一,二,三,四月房子比较好卖，不必一定拖到真正的春天（五月）才上市。不要总想节约经纪人的佣金，关键是找个有经验，负责任，真正为客户着想的经纪人。卖房结果会有很大的区别。

收到买方合同后，应尽量使各项contingency的时间缩短，在谈判房屋权益结果时也可让些步。不要因小失大，顺利地尽快过户才是主要的目的。

关于当前的房地产市场

Wed, 13 Sep 2006 16:34:35 GMT

以大华府为代表的美国房地产市场风风火火地持续大涨了五六年，去年夏天以来突然降温，市场上的listing 数量增多，销售速度减慢，出现供过于求的局面。有些社区For Sale sign沿街排成了队，房子在市场上好几个月卖不出去，卖主竞相降价，买主看来看去就是不愿或不敢写合同。这种现象与市场规律有关，但更主要是人们的心理因素造成的。

1999-2005 年上半年，大华府房地产市场火爆，房价升值速度快，幅度大，联储会不断降息，提高了买主的贷款能力，原来一直租房住的家庭纷纷买房，以致美国家庭拥有自住房的比例增加到70%。加上股票市场不好，大多数有余钱的人一窝蜂地投资房地产，许多人拥有两栋以上房屋，结果加速了房价增长，造成了对房屋大量需求的假象。很多屋主通过重新贷款取出了房地产价值中的equity ，手中有了钱，再加上贷款银行降低了对贷款头期款，贷款人工资与贷款额比例和信誉指数的要求，使更多的人能借到更多的贷款，大大增加了人们的购买能力。以至前几年房屋市场严重供不应求。但随着房价不断飞涨，逐渐超出了多数买房人的负担能力，2005 年以来，美国经济增长速度减缓，幅度降低，联储会为了控制通货膨胀开始加息，更加重了买房人的负担，并使一些原先选择短期浮动利率的屋主月付款大大增加，不堪重负，也只好卖房。同时经济学家们开始对房地产的发展趋势作出负向预测，房地产泡沫可能爆裂之说也越来越多，增加了买主和卖主的担心。于是，市场上房屋销售速度变慢，同一时期市场上待售房屋数量增多，急需卖房的人只好降价，人们就感觉到房价下跌。面对房地产市场的形势变化，众多的投资者中，多数人没有足够的心理和经济承受能力，一听说房价下跌就急于抛售，使得市场上供过于求的现象更加严重。卖房的竞争加剧，卖主只好再降价。而买主往往是买高不买低，市场上房子越多，讨价越容易，买主越不敢下决心写合同，甚至合同已经被接受了，还可能再反悔。如此心态杂造成的负反馈，使得市场更加不景气。今年四五六月，这种情况特别明显。

但是市场经济自有其调节的规律，买房者减少，租房者必然增多，投资人纷纷卖房，市场上可供出租的房子必然减少，租房市场开始变得供不应求，于是房租上涨，使得租房者又觉得还是买房合算。外地来的人该买的还得买，因为工作地点变动或孩子上学等原因需要换房的家庭也还是得换房，他们卖房时可能不得不降价，但买房时又可以讨下不少价钱，动态平衡之后又会趋于稳定。今年七八月大体是这种状态。许多买主上半年一直犹豫观望，到七八月份自己的房子卖掉了，或孩子快开学了，突然发现自己想买的社区市场上的房子都消失了，只好降低条件尽快买一栋。也是由于市场经济调节的规律和政府的宏观调控，八月份联储会没有调高利率，结果房屋贷款利率略有下降，也使买房者增加了信心。房地产是美国经济的重要支撑，和房地产相关的人员和产业牵涉很广。一年多来美国经济增长缓慢，加上伊拉克战争和石油天然气价格飞涨，使消费者信心下降，又严重影响美国经济的发展。政府必然会采取措施进行调控。

总之，我个人意见，短期内（至少两三年）房价不可能大幅度回升，供过于求的买方市场可能会持续下去。但是美国经济不可能出现严重通货膨胀。房地产市场，尤其是大华府地区的房地产市场不可能大幅度下跌，更不可能崩溃。房地产是不动产，不会丧失它的价值，土地的供给是有限的。房地产市场的长期规律是上升几年，平稳几年，其中会有波动，或者说是波浪式前进，螺旋式上升。马州Potomac, Bethesda 和北维州Mclean 的老房子，四十多年前值一两万，现在值一百万左右就是最好的证明。

关于买房的建议

Wed, 20 Sep 2006 15:03:29 GMT

安居才能乐业。人生在世应该努力工作，为社会为人类做出自己的贡献。但是也应该为自己，为亲人追求更幸福美好的生活。如果您有太太（先生），儿女，父母，却不能给他们一个温暖舒适的家，不知您会不会感到遗憾；会不会真正有成就感。当然家不等于房子，可是如果几口人长期住在租来的公寓里, 也可谓居无定所，毕竟不会有好的生活环境。一个属于自己的家，一片草坪，一些花草，室内布置得整洁漂亮，全家人心情肯定不一样。

对于留美学生来讲，经过几年的奋斗，也具备了买房子的条件。只要把事情想清楚，不要有太多的顾虑，不要太计较，买个房子并非难事。我认为购买自住房屋与房地产市场关系不太大。买自住房的主要目的是投资赚钱，二是要安居。房价有涨有跌，没有什么标准什么时候是房价的最低点。自己的房子只要不需要很快出售，就不存在赔钱的问题。我在“关于市场”一文中说过，“房地产价格总的长期规律是破浪式前进，螺旋式的上升”。宏观调控会使周期缩短，经济软着陆。大华府的房地产不会出现崩溃局面。

买房切忌长期犹豫不决，求全和想占大便宜的思想更是有害。买房子是为了自己住，首先要考虑的是“location”(地点，学区，社区和环境等)，也就是要让自己和家人喜欢，生活起来实用，方便。世界上没有十全十美的房子，也没有无缺点的房子，更没有完全相同的房子，只要适合自己就好了。

现在是买方市场，多数地区的房市供过于求，有更多地选择余地和考虑时间，也多多少少有些价格空间，贷款利率又偏低，其实是买房子的好时机。

但对于想买房投资的人，我认为不是好时机，房价短时期内不会大涨，而且会有相当一段时期的平稳和小幅的浮动。房子压在手里，出租又不可能赚钱，投资没有意义。建议对市场保持关注，等平稳期过去，房价开始回升的时候再进行投资。

祝大家都尽快拥有一个属于自己的家。